卖家只占三分之一产权就敢卖房，买家付10万定金，法院：合同不成立

花390万买套房，定金都交了10万，眼瞅着要网签过户了，卖家却突然反悔，还把定金原路退了回来。

买家气不过：说好的房子，你说不卖就不卖，双倍返还定金，一分都不能少！

可法院***说：这合同，压根就没成立。

一、案情回顾

上海一套房子，产权登记在朱先生和缪女士两个人名下，而且是按份共有——朱先生占三分之一，缪女士占三分之二。

2021年2月，朱先生跟余先生签了一份房地产买卖居间合同，约定把房子卖给余先生，总价390万。合同签完当天，余先生就交了10万定金，朱先生出了收据。

可到了5月中旬网签那天，卖方两个产权人一个都没到场。5月底，朱先生干脆通过转账，把10万定金退了回去。

余先生认为，按"定金罚则"，朱先生违约不卖房，应该双倍返还定金，也就是再赔自己10万的差额，于是起诉到法院。

二、律师分析

这个案子的关键，就藏在那份合同上——甲方写着"朱先生、缪女士"两个人的名字，可签名处，只有朱先生一个人签了字。

争议焦点：一个产权人签字卖房，另一个产权人没签字，这份买卖合同到底成不成立？

余先生的观点是：签不动产的合同，合同成立与否，跟有没有全部产权人签字、有没有代理权没关系，只要双方意思表示一致，合同就成立了。

但法院不这么看。

《民法典》第四百九十条说得明白：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

这套房子是朱先生和缪女士按份共有，朱先生只占三分之一。而法律规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。朱先生一个人的份额，远远没到三分之二，他根本没有处分权。

更要命的是，没有证据表明朱先生有权代理缪女士签字。所以，这份《房地产买卖居间合同》缺少缪女士的签名，缺乏成立的形式要件——合同不成立。

而且，法院还点出了余先生自己的问题：他作为买家，对房子的产权状况本该尽到审慎注意义务。签合同过程中，他明明知道房子是两个人共有、出卖人也是两个人，却没要求缪女士签字，也没要委托手续，存在过错。

法院结论：合同不成立，余先生要求双倍返还定金的诉请，不予支持。

三、三个风险点，买房卖房的人一定要懂

***，买共有房，先看产权证上有几个名字。 只要有一个产权人没签字、没授权，合同就可能不成立。别只看一个人点头就交钱。

第二，按份共有的房子，份额不到三分之二没权单独卖。 卖房前一定要确认对方有没有处分权，***让所有共有人都到场签字，或者出具公证委托书。

第三，定金不是"***不赔"的保险。 合同都没成立，定金罚则就无从谈起。交定金前，务必先把产权、共有人、授权这些硬条件核实清楚。

四、关于我们

上海灏思瑞律师事务所，专注婚姻家事与房产领域十余年，累计处理房产买卖、共有财产分割、继承等案件上千起。我们懂法，更懂普通人在买房卖房这笔大事上的担忧。

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